Investir dans l’immobilier locatif et réduire ses impôts est un excellent moyen de faire fructifier votre argent. Mais attention aux pièges que l’on ne vous révèle pas toujours ! Quels sont-ils et comment les détourner : à découvrir en 3 points essentiels.
N’achetez pas un programme Pinel mais un bien neuf classique
Quelle est la différence entre ces deux options ? Pour acheter un programme, vous devez vous tourner vers les promoteurs immobiliers qui proposent une sélection de biens neufs avec le dispositif de la loi Pinel clé en main. Ce sont des biens déjà configurés qui vous seront proposés : surface, architecture, prix, loyers mensuels, réduction attendue. En revanche, lorsque vous faites vous-même construire un bien classique, vous avez le choix de la taille, du style. C’est vous qui fixez les loyers et qui évaluez la réduction d’impôt attendue.
Par conséquent, vous payez cher votre investissement en achetant un programme. De plus, le prix de l’immobilier sera surévalué par le promoteur. Vous dégagez une rentabilité médiocre : attention donc à ce piège. Faites-vous également conseiller sur le choix du futur bien immobilier que vous comptez faire construire avant d’y placer votre argent.
Le choix du bien immobilier : sur quelle base se référer ?
N’investissez pas dans un bien de taille car vous risquez de devoir le sous-évaluer par rapport à son loyer normal. En effet, n’oubliez pas que vous devez vous soumettre à deux contraintes : les loyers de votre locataire et les plafonds en fonction de la zone (A Bis, A, ou B1 à titre de rappel). Vous aurez du mal à trouver votre locataire si vous fixez un loyer trop élevé.
Ainsi, mieux vaut opter pour un appartement intermédiaire ou de type T2, situé dans un bel emplacement et qui intéresserait de nombreux locataires. Les appartements les plus recherchés sont les logements pour étudiant, d’autant que vous avez la possibilité de le faire louer à vos descendants.
Attention également aux villes à risques même si elles sont éligibles ; privilégiez les communes à tension locative élevée.
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Ne choisissez pas la période de 12 ans pour défiscaliser
Rappelons que vous pouvez faire louer votre bien Pinel pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Les investisseurs ont en effet tendance à raisonner comme suit : en étant fortement fiscalisé, la meilleure manière de réduire son impôt serait d’investir sur la période maximale de 12 ans ? Faux raisonnement car :
la réduction d’impôt est linéaire : vous réduisez avec le même taux chaque année c’est-à-dire 2% par an jusqu’à 9 ans (soit au total 18%) et 1% au cours de la dixième, de l’onzième et de la douzième année (soit au total 21% de défiscalisation).
votre situation fiscale peut avoir changé au fil des années : si vos ressources diminuent, vous payez moins d’impôt, voire pas du tout. La défiscalisation Pinel n’a donc plus lieu d’être.
des imprévus peuvent survenir en cours de route (divorce, décès). En cas de divorce, il sera difficile de réaliser une sortie anticipée, c’est-à-dire avant la période de 12 ans.
Par conséquent, les experts conseillent que vous débutiez par la période minimale de 6 ans. Après bilan et si vous êtes satisfait de votre investissement, vous pourrez prolonger la période d’engagement de 3 ans supplémentaires et ainsi de suite. Ce, sur les conseils de votre gestionnaire de patrimoine de préférence.
Investir sous la loi Pinel n’a pas pour objectif de réduire les impôts d’un contribuable fortement fiscalisé. Il s’agit d’investir malin dans l’immobilier : vous percevez des revenus locatifs et vous allégez votre fiscalité. Si votre objectif est impérativement de réduire vos impôts de manière conséquente, mieux vaut se tourner vers des dispositifs plus puissants, comme la loi Girardin.
